Realizacja inwestycji budowlanej wiąże się z dziesiątkami rodzajów ryzyka. Pożar, zalanie czy uszkodzenie konstrukcji to tylko część zagrożeń, z którymi może zmierzyć się wykonawca. Równie poważne konsekwencje mogą mieć błędy projektowe, szkody wyrządzone osobom trzecim, roszczenia związane z wadliwym wykonaniem prac czy wzrost kosztów inwestycji.
W praktyce samo zawarcie ubezpieczenia budowlano-montażowego CAR/EAR nie zawsze oznacza, że przedsiębiorstwo jest kompleksowo chronione. Kluczowe znaczenie mają zakres ubezpieczenia, wysokość sum ubezpieczenia, zastosowane klauzule, wyłączenia odpowiedzialności oraz sposób skonstruowania całego programu ubezpieczeniowego.
1. Błędy projektowe i wady materiałowe
Jednym z bardziej problematycznych obszarów są szkody wynikające z błędów projektowych, wad dokumentacji czy zastosowania niewłaściwych materiałów.
Samo ubezpieczenie CAR/EAR nie powinno być traktowane jako automatyczna ochrona przed każdym problemem związanym z projektem lub wykonaniem inwestycji. Znaczenie mają przede wszystkim konkretne zapisy polisy oraz zastosowane klauzule.
Szczególnie istotne jest rozróżnienie pomiędzy:
- szkodą w wadliwie zaprojektowanym lub wykonanym elemencie,
- kosztami usunięcia samej wady,
- szkodą, która powstała w wyniku tej wady w innych, prawidłowo wykonanych elementach.
Dla wykonawcy różnica ta może oznaczać setki tysięcy lub miliony złotych.
Dlatego przed zawarciem ubezpieczenia należy dokładnie przeanalizować, jak dana polisa traktuje błędy projektowe, wady materiałowe i wadliwe wykonanie prac.
2. Szkody w istniejącej infrastrukturze
Remont, przebudowa czy rozbudowa istniejącego obiektu generują zupełnie inny profil ryzyka niż budowa od podstaw.
Podczas prac mogą zostać uszkodzone elementy istniejącego budynku, instalacje, sieci energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne czy infrastruktura drogowa.
Problem polega na tym, że istniejące mienie nie zawsze jest automatycznie objęte ochroną w ramach standardowego zakresu polisy budowlano-montażowej.
Jeszcze większe znaczenie ma to w przypadku inwestycji prowadzonych w centrach miast, gdzie plac budowy często znajduje się bezpośrednio obok działających budynków, dróg, sieci i infrastruktury należącej do innych podmiotów.
Przed rozpoczęciem prac warto więc odpowiedzieć na pytanie: kto poniesie koszt szkody w istniejącym mieniu, jeśli dojdzie do jej uszkodzenia podczas realizacji inwestycji?
3. OC działalności i odpowiedzialność za podwykonawców
Generalny wykonawca często korzysta z usług wielu podwykonawców. Każdy kolejny uczestnik procesu budowlanego oznacza jednak dodatkowe ryzyko.
Szkoda może powstać w wyniku działania pracownika firmy wykonawczej, podwykonawcy albo dalszego podwykonawcy. W konsekwencji pojawia się pytanie o zakres odpowiedzialności poszczególnych podmiotów i ochronę ubezpieczeniową.
Samo wymaganie od podwykonawcy przedstawienia polisy OC nie zawsze rozwiązuje problem. Należy sprawdzić m.in.:
- zakres działalności objętej polisą,
- sumę gwarancyjną,
- zakres terytorialny,
- wyłączenia,
- odpowiedzialność za podwykonawców,
- okres obowiązywania polisy,
- zakres ochrony odpowiadający rzeczywiście wykonywanym pracom.
Dla generalnego wykonawcy istotne jest również odpowiednie uregulowanie kwestii ubezpieczeniowych w umowach z podwykonawcami.
4. Wadliwe wykonanie prac i koszty usunięcia wad
W branży budowlanej szczególnie istotne jest rozróżnienie pomiędzy szkodą w mieniu a samym niewłaściwym wykonaniem zobowiązania kontraktowego.
Jeżeli wykonawca popełni błąd i konieczne będzie wykonanie określonych prac ponownie, nie oznacza to automatycznie, że wszystkie związane z tym koszty zostaną pokryte z polisy.
Dlatego przed zawarciem ubezpieczenia warto przeanalizować, jak ubezpieczyciel definiuje wadliwe wykonanie prac oraz jakie klauzule mogą rozszerzyć ochronę.
Ma to szczególne znaczenie przy kontraktach, w których nawet pozornie niewielki błąd może wymagać demontażu dużej części wykonanych prac.
5. Opóźnienie inwestycji i utrata zysku
Pożar lub poważna awaria na budowie może spowodować nie tylko fizyczne uszkodzenie mienia.
Może również doprowadzić do:
- opóźnienia terminu oddania inwestycji,
- naliczenia kar umownych,
- utraty przychodów,
- wzrostu kosztów finansowania,
- konieczności wynajęcia dodatkowego sprzętu,
- zwiększenia kosztów robocizny,
- roszczeń inwestora.
Dlatego w przypadku dużych kontraktów warto przeanalizować ryzyko finansowych konsekwencji przestoju i opóźnienia. W zależności od charakteru inwestycji odpowiednie rozwiązania mogą obejmować m.in. ubezpieczenie utraty zysku w następstwie szkody rzeczowej czy odpowiednio skonstruowane rozszerzenia dotyczące kosztów dodatkowych.
Trzeba jednak pamiętać, że kary umowne nie są automatycznie tym samym co ubezpieczalna strata finansowa. Ich objęcie ochroną zależy od konkretnego produktu i warunków umowy.
6. Kradzież sprzętu, materiałów i szkody środowiskowe
Plac budowy jest miejscem szczególnie narażonym na kradzież oraz uszkodzenie sprzętu i materiałów.
Ryzyko dotyczy m.in.:
- maszyn budowlanych,
- elektronarzędzi,
- instalacji,
- materiałów budowlanych,
- elementów wyposażenia,
- paliwa.
Nie mniej istotne mogą być szkody środowiskowe. Awaria maszyny, wyciek paliwa lub substancji chemicznej może skutkować kosztami usunięcia zanieczyszczenia, rekultywacji terenu czy roszczeniami osób trzecich.
Odpowiedzialność za szkody środowiskowe może wymagać odpowiednio skonstruowanego rozszerzenia ochrony lub odrębnego ubezpieczenia. Warto więc analizować to ryzyko już na etapie przygotowywania programu ubezpieczeniowego inwestycji.
7. Roszczenia osób trzecich, okres konserwacji i niedoubezpieczenie
Budowa może powodować szkody nie tylko w obrębie samego placu budowy. Poszkodowanymi mogą być właściciele sąsiednich nieruchomości, użytkownicy dróg, najemcy sąsiednich lokali czy inne osoby i przedsiębiorstwa.
Przykładowo, osiadanie gruntu podczas prac fundamentowych może doprowadzić do uszkodzenia sąsiedniego budynku. W takim przypadku koszty mogą obejmować zarówno naprawę szkody, jak i długotrwałe postępowanie związane z ustaleniem odpowiedzialności.
Kolejnym często pomijanym elementem jest okres konserwacji. Zakończenie zasadniczych prac budowlanych nie zawsze oznacza koniec ryzyka. Wady lub szkody mogą ujawnić się już po przekazaniu obiektu do użytkowania, dlatego istotne jest sprawdzenie zakresu ochrony w okresie konserwacji i gwarancji.
Na koniec pozostaje problem, który w ostatnich latach nabrał szczególnego znaczenia – niedoubezpieczenie inwestycji.
Jeżeli wartość projektu znacząco wzrosła w trakcie jego realizacji wskutek zwiększenia cen materiałów, robocizny, transportu czy kosztów usług, pierwotnie ustalona suma ubezpieczenia może przestać odpowiadać rzeczywistej wartości inwestycji.
Przedsiębiorca powinien więc monitorować wartość kontraktu przez cały okres realizacji i w razie potrzeby aktualizować parametry ubezpieczenia.
Nie chodzi o to, aby kupić więcej polis
Kompleksowy program ubezpieczeniowy nie powinien polegać na kupowaniu przypadkowych produktów ubezpieczeniowych.
Najważniejsze jest prawidłowe zidentyfikowanie ryzyk występujących przy konkretnym kontrakcie, a następnie dopasowanie do nich zakresu ochrony.
Innego programu będzie wymagała budowa hali produkcyjnej, innego remont zabytkowego budynku, a jeszcze innego budowa drogi, tunelu czy dużego kompleksu mieszkaniowego.
Dlatego przed zawarciem ubezpieczenia warto przeanalizować cały proces inwestycyjny: od projektu i przygotowania placu budowy, przez realizację prac i udział podwykonawców, aż po odbiór obiektu i okres konserwacji.
Podsumowanie
Polisa CAR/EAR jest jednym z podstawowych elementów ochrony inwestycji budowlanej, ale sama w sobie nie musi odpowiadać na wszystkie ryzyka związane z realizacją kontraktu.
Największe problemy często pojawiają się tam, gdzie przedsiębiorca zakłada, że „to jest już ubezpieczone”, nie sprawdzając dokładnie zakresu ochrony.
Przed podpisaniem umowy warto więc przeanalizować przede wszystkim:
- zakres CAR/EAR i zastosowane klauzule,
- OC działalności i OC kontraktowe,
- odpowiedzialność za podwykonawców,
- istniejące mienie i infrastrukturę,
- ryzyko błędów projektowych i wadliwego wykonania,
- szkody środowiskowe,
- sprzęt i materiały na placu budowy,
- następstwa opóźnienia inwestycji,
- okres konserwacji,
- aktualną wartość inwestycji i adekwatność sum ubezpieczenia.
W przypadku dużych kontraktów różnica między dobrze skonstruowanym programem ubezpieczeniowym a polisą dobraną wyłącznie pod kątem ceny może sięgać milionów złotych. Rolą brokera nie powinno być więc wyłącznie znalezienie ubezpieczyciela i ceny. W przypadku skomplikowanych inwestycji jego wartością jest przede wszystkim prawidłowa identyfikacja ryzyka, negocjowanie zakresu ochrony oraz takie skonstruowanie programu ubezpieczeniowego, aby odpowiadał rzeczywistemu charakterowi kontraktu.