Dla generalnego wykonawcy moment podpisania protokołu odbioru końcowego inwestycji to powód do świętowania, ale z punktu widzenia zarządzania ryzykiem to dopiero początek długiej drogi. Przekazanie obiektu inwestorowi uruchamia okres rękojmi za wady, który w polskich realiach rynkowych trwa standardowo 5 lat (a przy infrastrukturze drogowej czy kolejowej nawet dłużej).
Dla firmy budowlanej oznacza to 60 miesięcy potencjalnej odpowiedzialności finansowej za usterki, które mogą ujawnić się w trakcie eksploatacji.
Jak wykonawca może bezpiecznie przetrwać ten okres bez utraty płynności finansowej?
Oto kluczowe aspekty, na które należy zwrócić uwagę.
Rękojmia a ubezpieczenie OC działalności (OC deliktowo-kontraktowe).
Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez przedsiębiorców budowlanych jest przekonanie, że standardowa polisa OC firmy pokryje koszty naprawy wad ujawnionych w okresie rękojmi.
Rzeczywistość jest inna. Podstawowe ubezpieczenie OC chroni przed szkodami wyrządzonymi osobom trzecim lub samemu inwestorowi (np. gdy w trakcie naprawy dachu robotnicy zaleją niższe piętra budynku). Polisa OC nie pokrywa jednak kosztów usunięcia samej wady w wykonanym obiekcie (tzw. wyłączenie szkody w produkcie/wykonanej usłudze). Jeśli pęknie źle wylany strop, ubezpieczyciel nie zapłaci za jego ponowne skuwanie i betonowanie.
Aby zabezpieczyć to ryzyko, konieczne jest wdrożenie odpowiednich instrumentów finansowych, takich jak ubezpieczeniowe gwarancje usunięcia wad i usterek.
Gwarancja usunięcia wad i usterek – tarcza dla Twojej płynności.
Inwestorzy rzadko wierzą wykonawcom „na słowo”. Aby mieć pewność, że w okresie rękojmi usterki zostaną naprawione, zabezpieczają oni część wynagrodzenia (zazwyczaj od 3% do 5% wartości całego kontraktu).
Wykonawca staje wtedy przed wyborem:
- Kaucja gotówkowa: Inwestor zamraża te pieniądze na swoim koncie na 5 lat. Przy kontrakcie wartym 20 mln zł mówimy o kwocie rzędu 600 000 – 1 000 000 zł. W realiach inflacyjnych to prosta droga do utraty płynności finansowej firmy.
- Ubezpieczeniowa gwarancja usunięcia wad: Towarzystwo ubezpieczeń (gwarant) zobowiązuje się, że jeśli wykonawca nie usunie wad w okresie rękojmi, wypłaci inwestorowi środki na tzw. wykonawstwo zastępcze. W zamian wykonawca płaci jedynie roczną składkę ubezpieczeniową, a gotówka zostaje w firmie i pracuje na kolejnych budowach.
Pułapki długich okresów rękojmi – wyzwania dla brokera
1. Blokowanie limitów zaangażowania (Capacity)
Ubezpieczyciele posiadają ograniczone limity na jednego klienta. Jeśli wykonawca realizuje wiele projektów, a na każdym z nich gwarancja usuwania wad zamraża limit na 5 lat, firma szybko traci możliwość pozyskiwania nowych gwarancji na przetargi (wadiów). Rozwiązaniem są struktury gwarancji rolowanych (podział 5-letniego ryzyka na krótsze, odnawialne okresy roczne lub dwuletnie), co pozwala „uwolnić” limity.
2. Regres ubezpieczeniowy a podwykonawcy
Pamiętajmy, że ubezpieczyciel po wypłacie środków inwestorowi z tytułu gwarancji ma prawo do regresu, czyli zażąda zwrotu tej kwoty od generalnego wykonawcy. Aby zminimalizować to ryzyko, generalny wykonawca powinien bezwzględnie kaskadować odpowiedzialność – czyli wymagać analogicznych gwarancji usunięcia wad od swoich podwykonawców (elektryków, dekarzy, tynkarzy) na identyczny okres.
3. Rozbieżności w definicji wady
Diabeł tkwi w szczegółach umowy. Inwestorzy często próbują rozszerzyć definicję „wady i usterki” o czynności związane ze zwykłą, bieżącą konserwacją obiektu (np. wymiana żarówek, czyszczenie filtrów). Zadaniem brokera jest audyt zapisów kontraktowych i dopasowanie treści gwarancji ubezpieczeniowej tak, aby ubezpieczyciel odpowiadał wyłącznie za realne błędy wykonawcze i wady materiałowe.
Okres rękojmi nie musi być dla firmy budowlanej straszakiem i powodem do mrożenia kapitału. Kluczem do sukcesu jest odpowiednio wczesne zaplanowanie struktury zabezpieczeń – najlepiej jeszcze na etapie analizy draftu umowy z inwestorem. Zamiast oddawać gotówkę, warto wykorzystać dźwignię, jaką dają ubezpieczenia finansowe. Jako Twój broker nie tylko pomogę w uzyskaniu najlepszych stawek na rynku, ale przede wszystkim zabezpieczę konstrukcję prawną umów, abyś mógł spać spokojnie przez całe 5 lat po zakończeniu budowy.